IMMOBILI, POSSIBILI SEMPLIFICAZIONI, Decreto Sblocca Italia
Avvertiamo che trattasi di normativa in attesa di conversione in legge.
Piccoli Lavori Edili in Casa
Lo Sblocca Italia dovrebbe assicurare la possibilità di avviare ristrutturazioni con la presentazione di un unico documento, accompagnato dalla relazione tecnica di un professionista che certifichi l’estraneità delle strutture portanti dall’intervento in oggetto.
Per ora solo 4 regioni – Emilia-Romagna, Piemonte, Lazio e Marche – hanno avviato le procedure per l’adozione della dichiarazione unica da presentare all’inizio dei lavori. Allo stesso modo, i lavori per l’entrata in vigore della nuova Scia proseguono a rilento.
Niente Bolli per Riduzione Canoni Contratti Affitto
Non è più dovuta l’imposta di registro e di bollo per registrare la riduzione del canone di affitto all’inquilino presso l’Agenzia delle Entrate.
Sconti per Costruzione/Acquisto Immobili destinati a Locazione
Viene riconosciuto uno sconto fiscale per mezzo di deduzioni al reddito, nel momento di acquisto di un immobile, purché questo venga locato a canone concordato per almeno 8 anni e l’acquisto sia effettuato dal dal 01.01.14 al 31.12.17. La deduzione è del 20% per spesa entro 300mila euro.
Regolamentato l’affitto con sconto dei canoni pagati sul prezzo di vendita immobile
- NUOVO CONTRATTO RENT TO BUY - La nuova formula contrattuale relativa agli immobili assume la denominazione Rent to Buy, cioè Affitto a Riscatto.
- COS’E’ IL RENT TO BUY - E’ un’operazione con la quale viene assicurata, a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire subito il godimento dell’immobile individuato, mediante il pagamento di un canone periodico e di rinviare a un momento successivo l’acquisto definitivo dell’immobile e della corresponsione del prezzo, dal quale devono essere scomputati, per intero o parzialmente, i canoni precedentemente corrisposti.
- IMMOBILI INTERESSATI - Il decreto richiama in modo generico il concetto di immobile, per cui trova applicazione per fabbricati abitativi, strumentali, e per i terreni.
- SOGGETTI INTERESSATI - nessuna indicazione specifica è prevista per la qualità dei contraenti, quindi possono essere privati, imprese, professionisti, ecc., sia nella parte del “futuro acquirente” e sia nella parte del “futuro cedente”.
- TRASCRIZIONE CONTRATTO - L’aspetto di maggiore interesse e di novità introdotto è costituito dall’ampia tutela a favore delle parti contrattuali - futuro acquirente e futuro cedente-, in quanto, prevede la trascrizione del contratto, estendendo di fatto gli effetti previsti per la trascrizione del contratto preliminare anche alla“nuova” tipologia contrattuale.
- CONDIZIONE PER BENEFICIARNE - Necessità che il contratto di rent to buy sia effettuato per atto pubblico (da un Notaio) o per scrittura privata autenticata, anche se parte dell’operazione riguarda il mero “godimento” dell’immobile e non il suo trasferimento.
- DURATA TUTELA - La tutela della parti contrattuali è confermata anche dal comma 3 nella parte in cui viene stabilito che “il termine triennale previsto dal codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni”. Tale previsione normativa persegue, quindi l’evidente obiettivo di tutelare il “futuro acquirente” circa la piena applicazione della norma per tutto il periodo di godimento dell’immobile e sino all’ipotizzata data di acquisto, ma comunque non oltre il decennio dalla data di sottoscrizione.
LE ALTRE TUTELE
- CANCELLAZIONE DELLA TRASCRIZIONE - le disposizioni relative alla cancellazione della trascrizione, di cui all’articolo 2668, comma 4 del codice civile, secondo cui si deve cancellare la trascrizione dei contratti rent to buy (la norma fa riferimento ai contratti preliminari) quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata ingiudicato;
- TUTELA PAGAMENTI EFFETTUATI - le statuizioni secondo cui in caso di mancata esecuzione del contratto rent to buy (la norma fa riferimento ai contratti preliminari) i crediti del “futuro acquirente” hanno il privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto, sempre che sussistano tutte le condizioni previste dalla citata disposizone normativa;
- IPOTECA - le disposizioni inerenti l’ipoteca secondo cui l’ipoteca iscritta su un edificio o un complesso condominiale a garanzia finanziamento intervento edilizio prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti rent to buy (la norma fa riferimento ai contratti preliminari) limitatamente alla quota di debito derivante da tale finanziamento che il “futuro acquirente” si sia accollato con tale contratto.
- CANONI NON PAGATI - E’ lasciata alle disposizione contrattuali la determinazione del numero di canoni non pagati, anche non consecutivi, che fa scattare la risoluzione del contratto. La norma stabilisce che tale numero non può in ogni caso essere inferiore ad 1/20 del numero complessivo.