La cedolare-affitti? In 3mila Comuni superleggera

Circolari 2015

Dal 2014 al 2017 è possibile beneficiare della tassazione del 10 % ( contro i precedenti 21 %) sui contratti di affitto a canone concordato stipulato anche nei comuni che dal 2009 al 2014 hanno subito un evento calamitoso.

Lista dei Comuni Aretini che hanno subito un evento calamitoso:

  1. Anghiari
  2. Arezzo
  3. Bucine
  4. Capolona
  5. Castel Focognano
  6. Castelfranco di sopra
  7. Civitella in Val diChiana
  8. Foiano della Chiana
  9. Laterina
  10. Loro Ciuffenna
  11. Lucignano
  12. Marciano della Chiana
  13. Monte San Savino
  14. Monterchi
  15. Montevarchi
  16. Pergine Valdarno
  17. Pian di Scò
  18. Pieve Santo Stefano
  19. Poppi
  20. San Giovanni Valdarno
  21. Sansepolcro
  22. Stia
  23. Subbiano



La cedolare secca è stata introdotta dal 2011, come regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione, in alternativa a quello ordinario. Lo scopo è duplice: in primo luogo, facilitare il cittadino nelle operazioni di registrazione del contratto e poi, ma non per ultimo, fare emergere le cosiddette “locazioni fantasma” e snellire le procedure di controllo.

 

È un’imposta sostitutiva di estrema facilità di calcolo: si applica al canone di locazione nella misura fissa del 21 % per i contratti a canone libero e del 10% (dal 1° gennaio 2014) per i contratti a “canone concordato“, cioè quelli i cui canoni sono determinati sulla base di accordi territoriali tra associazioni della proprietà e degli inquilini.

Da quest’anno il prelievo è super-leggero sull’affitto di alloggi a canone concordato.

In particolare, l’articolo 9 del Dl 47/2014 ha previsto, per il quadriennio 2014-2017, la riduzione dal 15% al 10% della cedolare secca sugli affitti a canone concordato. Questa misura è stata anche estesa anche ai contratti di locazione di immobili situati nei Comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza per calamità naturali.

La novità riguarda innanzitutto coloro che hanno stipulato un contratto a canone concordato o che si apprestano a farlo. Ma potrebbe interessare anche i privati che hanno già affittato a canoni di mercato, che ora potrebbero essere invogliati a convertire il contratto nella formula concordata.

La tassa del 10% sui redditi da locazione si applica:

1. ai contratti di locazione a canone concordato o concertato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, relativi ad abitazioni site nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe con apposite delibere. Il decreto casa prevede anche l’aggiornamento, da parte del Cipe, dell’elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa, ad oggi però non ancora pubblicato;

2. ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito per calamità;

3. ai privati che locano alloggi a cooperative o enti senza scopo di lucro, purché sublocati a studenti universitari e a condizione della rinuncia ad aggiornare il canone di locazione o assegnazione.

 

Canone concordato

Si tratta di una tipologia di affitto applicabile solo agli immobili adibiti ad abitazione (categoria catastale A) e alle loro pertinenze. Gli alloggi sono locati a prezzi calmierati rispetto al mercato libero.

In particolare, il canone deve essere compreso all’interno di fasce di prezzo indicate nell’accordo tra associazioni di inquilini e proprietari firmato nel Comune dove ha sede l’immobile.

 

 

Vantaggi

Trattandosi di regime facoltativo, i proprietari di immobili concessi in locazione a uso abitativo possono scegliere se applicare la cedolare secca ovvero le regole di tassazione ordinarie.

Tra i vantaggi della cedolare secca:

– la semplicità di applicazione, che prevede il calcolo di una percentuale fissa da versare annualmente;

– il venir meno del pagamento annuale dell’imposta di registro;

– la semplicità di calcolo; il contribuente conosce da subito l’importo della tassazione sul suo reddito da locazione, non dipendendo dal reddito complessivo (non si applica l’IRPEF ordinaria con le aliquote progressive).

Occorre comunque valutare caso per caso l’effettiva convenienza rispetto al regime ordinario, effettuando una stima del carico fiscale nei due casi e tenendo conto della propria fascia di reddito e relativo livello di tassazione,  nonché degli eventuali oneri deducibili e detrazioni spettanti (che “si perdono” in presenza di soli redditi da locazione in regime di cedolare secca).

 

L’opzione: come e per quanto

 

La facoltà di scelta è riservata al solo locatore persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Restano invece esclusi:

– i soggetti diversi dalle persone fisiche, a prescindere dal tipo di immobile (pertanto anche se concedono in locazione immobili abitativi);

– le persone fisiche che detengono l’immobile abitativo in regime di impresa;

– le società semplici e gli enti non commerciali, ancorché i relativi redditi fondiari siano tassati con i medesimi criteri previsti per le persone fisiche;

– i condominii che concedono in locazione le unità abitative di proprietà comune, per esempio l’alloggio del custode;

– i soggetti, anche privati, che concedono l’unità immobiliare in sublocazione;

– i soggetti, anche privati, che concedono in locazione una unità immobiliare situata all’estero in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei “redditi diversi” e non in quella dei redditi “fondiari”.

Con riguardo al profilo soggettivo del conduttore, può trattarsi sia di persona fisica sia di società o altri enti, purché non agisca nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Resta fermo che la locazione deve essere a uso abitativo. In linea di principio,  dunque, il conduttore può essere anche un ente pubblico o privato, purché risulti in contratto la destinazione dell’immobile a uso abitativo.

L’esercizio dell’opzione è consentito anche nel caso in cui la locazione dell’immobile avvenga tramite l’intervento di una agenzia di mediazione, sempre che quest’ultima operi come puro mediatore, restando invece esclusa nei casi in cui l’immobile venga locato all’agenzia che, a sua volta, va a disporne in favore di terzi.

Trattandosi di un regime di tassazione facoltativo, la sua applicazione è subordinata all’esercizio dell’opzione da parte del locatore da effettuarsi al momento della registrazione del contratto.

Anche per i contratti con opzione per il regime della cedolare secca, infatti, resta fermo l’obbligo di registrazione entro 30 giorni dalla data del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza.

Per i nuovi contratti di locazione, l’opzione può essere effettuata in sede di prima registrazione, utilizzando il modello RLI, reperibile sul sito internet dell’Agenzia delle entrate, da presentare in via telematica.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche:

– in sede di proroga del contratto di locazione (utilizzando il modello RLI, nel termine dei 30 giorni);

– in sede di dichiarazione dei redditi o mediante registrazione volontaria, nel caso di contratto non soggetto a obbligo di registrazione (in quanto stipulato con scrittura privata non autenticata e con durata inferiore a 30 giorni nell’anno);

– per le annualità successive alla prima (nel caso in cui l’opzione non sia stata esercitata per la prima annualità), sempre mediante il modello RLI.

L’opzione è valida per l’intero periodo di durata residua del contratto o della proroga.

È ammessa però la revoca da parte del locatore in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata e deve però essere effettuata entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro inerente l’annualità non più soggetta al regime della cedolare secca.

I conteggi

 

Gli effetti della tassa piatta al 10% si inizieranno a vedere dal prossimo anno. Questa aliquota trova applicazione, infatti, sugli affitti a canone concordato relativi al periodo 2014 – 2017. Pertanto, scontano la vecchia aliquota del 15% le locazioni concordate confluite nelle dichiarazioni di quest’anno (730/2014 o Unico 2014 – Pf).

Le modalità di accesso a questa agevolazione variano in relazione alla situazione soggettiva del locatore.

1. La prima ipotesi è quella relativa al contribuente che si trova a stipulare un contratto ex novo. Se sceglie la cedolare secca e sussistono le condizioni per sottoscrivere un contratto a canone concordato, si trova di fronte ad un bivio. L’affitto concordato comporta un canone annuo al lordo della tassazione più basso di quello del mercato libero. Ma, a causa della profonda crisi che ha interessato le locazioni immobiliari, il divario tra l’affitto concordato, un tempo molto più basso, e quello di mercato si è ridotto. In ogni caso, il minor canone annuo risulta compensato dalla differenza di aliquota che si attesta all’11% (21% nei contratti liberi contro il 10% in quelli concordati).



2. La nuova cedolare al 10% può interessare anche chi ha già stipulato un contratto nel mercato libero e scelto la tassazione ordinaria Irpef ovvero la cedolare secca al 21 per cento. In entrambi i casi, il contribuente potrebbe trovare conveniente convertire il contratto in una locazione concordata al 10%. Tuttavia, in questo caso il proprietario e l’inquilino dovranno, di comune accordo, risolvere l’originario rapporto contrattuale di locazione per poi sottoscrivere un nuovo contratto a canone concordato. Per i nuovi contratti la scelta della tassa piatta va preventivamente comunicata al conduttore, con raccomandata non a mano. Inoltre, il locatore deve esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello Rli .

L’estensione: il bonus copre le aree colpite da calamità

 

Il decreto casa estende ai Comuni colpiti da calamità naturali la tassazione al 10%. In fase di conversione in legge di questo provvedimento, l’agevolazione è stata estesa ai contratti di locazione relativi ad immobili situati nei Comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Si tratta delle calamità naturali o connesse con l’attività dell’uomo che, in ragione della loro intensità ed estensione, debbono essere fronteggiate con mezzi e poteri straordinari. L’agevolazione si applica se lo stato di emergenza è stato deliberato a partire dal 28 maggio 2009 o negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 47. La platea risulta piuttosto ampia. Considerando le alluvioni, le frane e i terremoti che hanno interessato l’Italia negli ultimi cinque anni, sono quasi 3.000 i Comuni che vi potrebbero rientrare.

 

L’obbligo

La scelta della cedolare secca spetta ai locatori, i quali devono adempiere ad un duplice obbligo di comunicazione:

1. nei confronti del conduttore;

2. verso l’amministrazione finanziaria.

In caso di comproprietari dell’abitazione, ciascuno di loro può liberamente scegliere se aderire alla tassazione sostitutiva o assoggettare i canoni di locazione all’Irpef ordinaria. Attenzione: la mancata comunicazione al conduttore comporta l’inefficacia del successivo perfezionamento dell’opzione nei confronti dell’erario.

La volontà di aderire al regime sostitutivo deve essere comunicata tramite lettera raccomandata preventivamente al conduttore. Quest’ultimo viene in questo modo messo al corrente che non è tenuto al versamento delle imposte di registro e di bollo e che il locatore rinuncia a richiedere gli aggiornamenti del canone di locazione per il periodo di durata dell’opzione. Non è ammessa la raccomandata consegnata a mano e, in caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

Il locatore è esonerato dall’invio di questa comunicazione:

1. nei contratti di locazione che prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone;

2. nei contratti di breve durata per i quali non vige l’obbligo della registrazione in termine fisso e non opera il meccanismo di aggiornamento del canone.

L’invio tardivo della comunicazione al conduttore non può essere sanato.

 

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